İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ


1. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; elinde arsa nitelikli gayrimenkulü olan kişinin, arsa üzerinde bina inşa edilmesi karşılığında, arsasının belirli paylarının mülkiyetini,arsa sahibi ve müteahhidin (veya yüklenici) karşılıklı anlaşmalarına göre, binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesiyle oluşan ve tarafları birbirine karşı sorumlu ve borçlu kılan bir sözleşmedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yasa ile belirlenmiş bir ismi yoktur. Yani, bu gibi sözleşmeler akit yapma serbestisi kapsamında düzenlenmektedir. Uygulamada yaygın olarak;"Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi","Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi","Arsa payı karşılığı inşaat (yapım) sözleşmesi","Kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi","Gayrimenkul satış vaadi daire karşılığı inşaat sözleşmesi","Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi ve inşaat sözleşmesi (mukavelesi)" tanımları da kullanılmaktadır.

Yukarıda yer alan ve yaygın olarak kullanılan hangi isim altında olursa olsun, düzenlenecek sözleşmelerin resmi olarak (noter vasıtasıyla) düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi halde, yukarıda adlandırılan hangi isim altında olursa olsun amaca uygun sözleşme tanzim edilmemiş olur ve yasalar önünde geçerliliği yoktur.

Taraflarca veya Noterlikçe hazırlanacak bu tip sözleşmelerin dikkatlice hazırlanması, tarafların taleplerinin ayrıntılı olarak yazılması, ileriki zamanlarda ihtilafa neden olunmayacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Uygulamada sözleşme, Noterler tarafından değil taraflarca hazırlanmaktadır.

Kat karşılığı inşaatın yapılmasında;

Arsa sahibinin müteahhide karşı borcu; kendisine ait tapulu arsa üzerinde, müteahhidin bina inşa edebilmesi için, o arsayı inşaat yapılmasına engel her durumdan arındırılmış bir şekilde müteahhide teslim etmek ve yapılan inşaattaki, sözleşmede öngörülen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, sözleşmede öngörülen aşamalarda tapuda müteahhide devretmektir.

Müteahhidin, arsa sahibine karşı borcu ise; arsa sahibinin arsası üzerinde, sözleşmede ve sözleşme eki teknik şartnamede öngörülen yapıyı, fen ve sanat kurallarına göre tam ve eksiksiz, kusursuz, ayıpsız olarak süresi içerisinde yapıp teslim etmektir.

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, süreç boyunca sıkça değişikliğe uğrayan ve bu nedenden dolayı da karmaşıklaşan sözleşmelerdir.

Bu değişikliklere örnek olarak; arsaların tevhidi, buna bağlı olarak imar durumunun değişmesi, yola terkle ilgili zorunlulukların ortaya çıkması, taraflardan birinin payını 3. kişilere devretmesi ya da satması, mevzuat değişiklikleri ve tarafların fikir/karar değiştirmesi gibi hususlar sayılabilir. Dolayısıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri büyük bir dinamizm unsuru taşıyan, bu dinamizm nedeniyle de uyuşmazlık potansiyeli büyük sözleşmeler olarak karşımıza çıkmaktadır.

2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin meydana gelebilmesi için gerekli bazı şartlar vardır. Bunun için yapılan tanımdan özetle;

1- Arsa sahibi ile müteahhit arasında geçerli olarak bir anlaşma yapılması,
2- Müteahhidin arsa sahibine ait taşınmaz üzerine inşaat yapma ve inşaatı teslim etme sorumluluğunu alması,
3- Arsa sahibinin taşınmaz devretme borcunu üstlenmesi,
hususları sözleşmenin sağlıklı bir şekilde oluşmasını sağlayan unsurlardır.

Görüldüğü üzere bu sözleşme, karşılıklı rıza ile yapılan bir anlaşma olup, yazılı şartları sonucunda her iki tarafa da belirli sorumluluklar yükleyen bağlayıcı nitelikte bir sözleşmedir.

3. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI VE BORÇLARI
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarını,müteahhit (TBK m. 470 de“yüklenici” olarak anılmaktadır) vearsa sahibi (TBK TBK m. 470 de “iş sahibi” olarak anılmaktadır) oluşturur.

ARSA SAHİBİ;üzerine inşaat yapılması için mülkiyetine sahip olduğu arsanın belirli paylarını ücret mukabilinde müteahhide devretmeyi taahhüt eden kişidir. Sözleşme gereği yapılacak bağımsız bölümler bir bütün halinde tamamlandıktan sonra arsa sahibine müteahhit tarafından devredilecektir. Arsa sahibi özel hukuk gerçek ve tüzel kişisi olabileceği gibi, kamu hukuku tüzel kişisi de olabilir.

Sözleşmenin diğer tarafını teşkil eden MÜTEAHHİT İSE;özel hukuk gerçek veya tüzel kişisi olabileceği gibi, birden çok müteahhidin bir araya gelmesi sonucu oluşan müteahhit kişiler veya müteahhit şirketler topluluğu şeklinde meydana gelen,“Müşterek İş Ortaklığı (Joint Venture)” da olabilir. Arsa sahibinin arsası üzerine yapılacak inşa işinin tamamını, bir müteahhitlik firması veya topluluğu tek başına üstlenmişse, burada“Münferit veya Kısmî Müteahhitlik” vardır. İnşaatın projesinin arsa sahibi tarafından verildiği durumlarda müteahhit veya müteahhitler topluluğuna “Genel Müteahhit”, proje ve planların da müteahhit tarafından verildiği durumlarda müteahhit veya müteahhit topluluğuna “Projeci Genel Müteahhit veya Total Müteahhit”adı verilir.

Müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile borçlandığı inşaat yapım borcunun ifasını, kendi nam ve hesabına, bağımsız olarak çalışan başka bir müteahhide devrederse, devrettiği kişi “Alt müteahhit (Alt Yüklenici) veya Taşeron” olarak anılır.

ARSA SAHİBİNİN BORÇLARI

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre, anlaşmaya dâhil edilen ve üzerine inşaat yapılacak arsanın, müteahhide teslimi arsa sahibinin birinci derecede/öncelikli borcudur.
Sözleşme gereği anlaşma sağlanan arsa üzerinde yıkılması gereken yapının yıktırılması ve yapı içinde de kiracının bulunması halinde, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiracının arsa sahibi tarafından ilgili yerden çıkarılması, yani tahliye ettirilmesi gerekir. Uygulamada yıkım işleri hatta anlaşmaya göre yetki ve vekalet verilirse kiracı tahliyesi işlemleri de müteahhit tarafından takip edilebilmektedir.
Arsa sahibinin, müteahhit tarafından inşaat işlerine başlanılması, belediye, tapu ve resmi-özel dairelerdeki işlerin takibi için müteahhide vekâlet vermesi gereklidir.
Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça, projelerin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması işlemleri de arsa sahibine aittir. Ancak, bu işlemler vekâlet verilmek suretiyle müteahhit üzerine bırakılabilir.Bu tür sözleşmelerde, gerek bedelim büyüklüğü, gerekse sonuçlarının ağırlığı dikkate alınarak mutlaka bir hukuk uzmanından yardım almak menfaatiniz icabıdır.